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房地产估价师《案例分析》改错题解题技巧
2011-10-13 17:09:30   点击:

  (4)改错题(指出并改正估价报告片断中的错误。本题10分。注意:错误之处不超过4处,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误;如果将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分;本题最多扣至0分。)

  2003年考查市场法三个修正系数修正错误

  2004年考查成本法 土地取得成本未计算契税、选用实际成本错、销售税费基数选用成本而不是销售收入错

  2005年考查收益法有效毛收入计算错误(多算了物业费)、年管理费用计算错误(管理用房未出租不应算空置)、遗漏房产税、估价结果中计算收益年限取值错误

  2006年考查假设开发法商铺开发完成后的单价公式中折现率(选用报酬率)错、商铺开发后的总价值计算时未扣除应扣除面积、现金流量法扣除利润错。

  2007年考查净收益测算错误、可比实例选用错误、收益年限错误、折现率(选用报酬率)错误。

  2008年比较特殊没有考估价计算错误,而是考估价报告错误,只是指错题变为改错题,相对难度降低。价格定义错、估价时点错、估价依据、估价方法错。

  2009年考查抵押变现能力分析。

  答题要点:结合房地产估价方法,找出价格构成的缺项与多余项、计算错误、参数选用错误等,并加以改正。一般来说,改错题是难度较大的题,得分也比较困难,主要是倒扣分。由于改错题主要是对估价方法运用中的计算错误进行改正,因此,考生在做改错题时应注意以下问题:

  一是考生要对照《房地产估价理论与方法》的相应内容,找出不同之处,如果发现了漏项,特别是计算公式的构成项目缺项,就可以直接判断存在错误,并依据教材进行改正。

  二是考生发现了估价方法运用过程中存在计算错误,应依据教材及有关规定进行改正。

  三是考生要特别注意,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。

  四是考生要求清楚,改错题一般只有3~4个错误项,不要随意猜想。如果将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分。

  改错评分标准:

  1、笼统回答××××错,不给分。

  2、指明了错误,未列出公式及计算结果的给1分;指明了错误,列出正确计算公式,无计算结果的给2分;指出×××有错,但列出错误公式者倒扣2.5分,指明了错误,列出正确计算公式,得出正确计算结果的给2.5分;

  3、将正确的地方改错倒扣分。

  3、将错误的地方改错不给分也不倒扣分。

  本题应拿到一半以上的分值。

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