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房地产估价师《案例分析》问答题解题技巧
2011-10-13 17:10:30   点击:

  (1)问答题(3小题,每题10分,共30分)

  *2003年考查公开市场价值的含义与其在其他方法参数选择的应用;划拨土地上的办公综合楼整体抵押的方法选择和估价技术路线;购置部分已出让用作商业用途、部分划拨用作工厂的房地产估价资料的收集。

  例如:(三)某正常生产的工厂位于某城市市区,距市中心直线距离约15km.土地面积7672㎡;自用生产车间建筑面积3300㎡;办公楼建筑面积1050㎡;临街商业用房建筑面积580㎡,已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续,出让年限为40年,其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区,某房地产开发商有意投资该宗土地,请房地产估价机构预测开发效益。

  请问:房地产估价机构应搜集哪些资料?

  (三)答:

  1.现状房地产状况(实物、区位和权益)资料;

  2.规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标);

  3.该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金:售价水平)(或经营期的现金流)资料;

  4.该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用);

  5.相关税费:

  6.贷款利率;

  7.该地区类似居住物业开发的平均利润水平;

  8.该地区的拆迁政策法及拆迁安置补偿费用;

  9.市政配套费用和土地开发费用;

  10.该地区土地出让金(地价)的规定和标准。

  注:多答合理的可给分。

  *2004年考查招标出让地块估价的技术路线(同2003年题);成本数据的选用,房地产净收益与财务报表净利润的不同,客观成本与实际成本的选用;工业厂房自行改造写字楼的拆迁评估用途的确定、费用的补偿。

  例如:(二)某房地产估价机构接受委托,评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后,委托人发现估价报告中收益法所采角的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同,收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同,成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

  答:

  1.(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同;

  (2)收益指房地产对应净收益,即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分;

  (3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等,包含了正常的商业利润等;

  2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命,还要考虑土地使用年限(或者土地使用终止年短于建筑物寿命终止年);

  3.估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本(或者:实际成本不一定是社会平均(客观)成本)。

  *2005年考查拆迁估价注意事项和如何补偿问题(同04年);划拨地上的办公楼拍卖的相关费用与相关知识;可比实例的选取和净收益的求取。

  (二)法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查,该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的,该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定,拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外,全部用于偿还银行贷款,买受人承担全过程相关税费。

  请问:

  1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?

  答案:

  1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业(1分);估价机构应将评估结果提交法院,由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人(或:①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果;②估价机构仅对委托人负责;③法院是委托人,借款企业不是委托人)(2分)。

  2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?

  答案:

  2.拍卖保留价由法院确定(1分),应以评估价格为基础确定(2分)。

  3.乙公司欲竞买该办公楼,现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?

  答案:

  3.应注意以下费用:

  (1)拍卖机构佣金(1分)。

  (2)补缴土地使用权出让金(1分)。

  (3)房地产交易相关税费(1分)。

  (4)估价机构的评估费用(1分)。

  (三)某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例,测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

  请问:

  1.这样的做法有哪些错误?

  答案:

  1.错误

  (1)由于三个交易实例经营规模不同,其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例(2分);

  (2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益(2分);

  (3)不应采用年总净收益,而应采用单位面积的年净收益(2分);

  (4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)(2分)。

  2.若估价对象的年净收益保持不变,具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?

  答案:

  2.具体可选择过去数据简单算术平均法,未来数据简单算术平均法,或未来数据资本化公式法确定(2分)。

  *2006年考查拆迁用途的确定和获取估价途径;可比实例、潜在毛收入、净收益选取注意事项;成本法重置价格的确定。

  例如(三)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得,2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实,认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡.

  请问:

  1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

  2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

  答案:

  1.错误有:

  (1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用(或重置价格)。

  或:不应采用实际支出时的各项成本费用。

  (2)应根据估价对象的规模,确定客观合理的开发周期,以此计算投资利息。

  或:不应计自至估价时点。

  (3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

  或:利润不应是开发商的期望利润。

  可作为指错题

  2.重置价格还应减去折旧。

  或:(1)可能存在的施工质量缺陷,有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

  (2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

  (3)可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

  *2007年考查估价结果产生争议的合理性分析;抵押估价应收集的资料和影响商业地产的价格影响因素;租约内估价和承租人权益。

  例如(一)李某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300㎡,用途为住宅,土地为出让使用权,土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营,于2006年6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。由于融资的需要,张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值,估价结果为2300元/㎡.请问:

  1.张某认为该估价结果偏低,你认为应如何解释该估价结果的合理性?

  2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围,房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日,乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价,估价结果为2800元/㎡.张某认为该估价结果偏低,因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/㎡.你认为应如何解释该估价结果的合理性?

  答:

  1.理由包括:

  (1)二者的时点不同,价值不同。

  (2)二者的价值类型不同。其中,转让价格为市场上的实际成交价格,抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。

  (3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途,即住宅进行评估的价值;转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。

  2.理由包括:

  (1)二者的时点不同,价值不同。

  (2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。

  (3)对估价对象的界定可能不同。

  *2008年考查估价结果产生争议的合理性分析;房地产价格上涨原因分析;划拨土地上的房屋估价技术路线。

  例如:(一)某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地,甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买,甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估,最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的,请分析两者差异的主要原因。

  答:理由包括:

  1.本次评估的价值为投资价值(拍卖应价);(3分)

  2.投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值;(3分)

  3.不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同,纳税状况不同,对未来的信心不同,所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计,从而影响投资者对该房地产价值的估计。(4分)

  *2009年考查复核评估的估价时点、估价目的、价值定义;估价结果有异议的原因;政府补偿的内容。

  问答题虽然难,但我们观察历年考点,还是我们所熟悉的基本知识,主要考技术路线的拟定、相关参数的选择、资料的收集、市场变化对估价结果的影响、估价结果产生争议的合理性分析、拆迁估价或抵押估价的特定问题等。常考问题也可能转化为单选题。

  答题要点:认真审题、找出考点与依据、理清思路、答出要点(3~5个要点)。

  一题中有不把握或不会答的属正常现象,相对来说,问答题开放性大,难度大,放平心态,先舍后得。不要空。本题应争取拿到一半以上的分值。

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